		보도자료
		배포일시	2014. 4. 10(목) 총21매(본문6, 붙임15)
담당 부서	주택기금과	담 당 자	∙ 과장 장우철, 사무관 윤성업 ∙ ☎ (044) 201-3342
	부동산산업과	담 당 자	∙ 과장 이상일, 사무관 최병길 ∙ ☎ (044) 201-3414
보 도 일 시		2014년 4월 11일(금) 조간부터 보도하여 주시기 바랍니다. ※ 통신․방송․인터넷은 4. 10(목) 11:00 이후 보도 가능

임대주택 리츠에 대한 기관투자자 반응 뜨거워

- 국토부, 38개 금융기관과 공동투자협약 체결 -

- 민관 파트너십에 의한 새로운 임대주택 공급모델 본격화 -

□ 국토교통부(장관 서승환)는 임대시장 선진화 방안(2.26 대책)의 일환으로 발표된『임대주택 리츠』를 성공적으로 추진하기 위한 첫 단추로 4.11일 기관투자자와 공동투자협약을 체결한다고 밝혔다.

ㅇ 이번 협약에는 삼성·교보생명을 포함한 16개 보험사, 우리·외환·신한·농협 등 10개 은행, 미래에셋·우리투자증권 등 9개 증권사 포함 총 38개 금융기관이 참여를 신청하였다.

ㅇ 이들 금융기관이 제시한 투자의향 금액도 당초 국토부가 예상한  금액인 2~3조원의 5배 수준인 13.6조원에 달하였다.

ㅇ 또한 참여기관 대부분이 공공임대 리츠와 민간제안 리츠 모두에 관심이 있다고 밝혔으며, 단순 융자뿐만 아니라 우선주에도 투자할 계획이 있는 것으로 드러났다.

【공동투자협약 신청현황】

구 분	기관수	관심 투자유형 (기관수)	관심 투자대상 (기관수)	투자의향 금액
연기금·공제회	1	출·융자 (1)	공공·민간(1)	-
보 험 사	16	출자(14) 융자(16)	공공(16) 민간(12)	3조 5백억
은 행	10	출자(7) 융자(10)	공공(10) 민간(10)	8조 4천억
증 권 사	9	출자(7) 융자(9)	공공(9) 민간(8)	1조 8천5백억
자산운용사	2	출·융자 (2)	공공·민간(2)	3천억
합 계	38	출자(31) 융자(38)	공공(38) 민간(33)	13조 6천억

* 투자의향 규모 : ‘14∼17년간 개별 기관이 임대주택 리츠에 투자가능한 금액

(투자 확약 금액은 아니며, 개별 사업별로 투자여부 결정 예정)

【임대주택 리츠의 사업성】

□ 이러한 결과에 대해 국토부 관계자는,

ㅇ “주거복지에 대한 정부 재원 부족으로 10여년 전부터 민간자금 유치를 통한 임대주택 공급을 도모해 왔으나, 낮은 수익성으로 인해 번번이 민자유치에 실패해 왔다”고 말하며,

ㅇ “이번에 금융기관들이 예상 밖의 큰 호응을 보인 것은 임대주택 리츠의 표준화된 사업구조*와 주택기금의 마중물 역할(리스크 분담)이 금융기관에게 매력적으로 작용한 결과”라고 분석하였다.

* 임대리츠는 사업제안자(LH 또는 민간)의 토지 등 할인매각 및 후순위 출자, 주택기금의 후순위 투․융자로 집값이 1% 내외만 올라도 안정적 투자수익이 확보될 수 있도록 사업구조를 표준화(민간투자자의 투자위험 저감)

ㅇ 구체적으로 공공임대 리츠에 출자시, 일반 부동산 리츠에 비해 절대 수익률이 다소 낮은 것이 사실이나,

i) 낮은 청산 리스크·공실률, ii) 낮은 인허가·시공위험, iii) LH·주택기금의 후순위 출자 등을 감안할 때, 투자 위험 대비

수익성은 충분하다는 것이 국토부의 설명이다.

【공공임대 리츠 Vs 일반 리츠 비교】

구분	공공 임대리츠		일반 리츠
대상자산	공공 임대주택		수익형 실물 부동산 (오피스)
사업주체 및 출자자	장점	국민주택기금, LH	단점	시행사 또는 연기금, 금융기관
✓인허가· 시공위험		없음		있음
✓공실율		1.임대보증금 또는 임대료는 주변 시세의 60~90% 수준 2.LH가 공급하는 공공임대의 실제 공실률 2~3% 수준 3.시세보다 저렴한 우선 분양권 보유 4.사전예비 입주자제도 운영		시공사 또는 임차인의 마스터리스가 있으나, 마스터리스 주체의 신용위험 존재
✓회수방법		분양전환 또는 LH매입확약에 의한 매각		시장 매각
✓출자비율		국민주택기금, LH가 전체사업비의 15% 출자하고, 시세-건설원가 GAP이 15%내외로 주택가격대비 30% Buffer가 있음		시행사 5∼10% 출자
배당가능 여부	단점	청산 배당	장점	기중 배당 가능
투자기간		13∼14년		5∼7년
출자수익율	5～6%		7% 내외
☞ 투자의 안정성(위험) 고려시 공공임대리츠의 투자매력 충분

ㅇ 또한, 융자(선순위 PF대출 또는 p-ABS*)의 경우도 LTV 20~30%의 최우선 순위 대출인데다가, 공기업인 대한주택보증(주)이 지급보증을 하기 때문에,

* 공공임대 리츠에 대한 대출채권을 유동화한 대주보 보증부 ABS

- 실질적으로 무위험 채권이면서 10년 만기 국채 금리(3.6%) 이상의 수익이 확보되어 매우 매력적인 투자처로 인식되고 있다.

ㅇ 국토부 관계자는 시장형성 초기에는 임대주택 리츠의 P-ABS의 발행금리가 주택금융공사의 MBS 대비 다소 높게 형성될 수 있으나, 장기적으로는 두 상품 모두 공기업이 보증하는 상품이므로 발행금리가 수렴할 것으로 전망하였다.

【MBS와 p-ABS의 비교】

	MBS (주택저당채권 유동화증권)		p-ABS (임대주택리츠 대출 유동화증권)
발행사	한국주택금융공사 (자기신탁계정)		특수목적회사 (자산유동화법 상 유동화전문회사)
기초자산	주택담보대출 (금융기관의 보금자리론, 적격대출 등)원채무자(Obligor) : 다수		차주(REITs)에 대한 대출채권 원채무자(Obligor) : 1인 (REITs)
발행구조	1. 금융기관으로부터 보금자리론 등 기초자산을 한국주택 금융공사가 양수 2. 기초자산 자기신탁하여 수익증권(MBS)발행 3. 기초자산으로부터의 원리금 상환을 통해 MBS 상환		1. 금융기관으로부터 차주(REITs)에 대한 대출채권 SPC 양수 2. 대출채권을 기초자산으로 ABS발행 3. 대출채권의 원리금 상환을 통한 ABS 원리금 상환
발행만기	매회차별 총 9개 Trench 발행 (선순위 - 1년/2년/3년/5년/7년/10년/15년/20년) (후순위 -21년, 주택금융공사 인수)		13년 6개월 만기 단일 Trench 발행 (선순위)
신용보강	한국주택금융공사		대한주택보증
기초자산	단점	LTV 50~60%	장점	LTV 25~30%
상환		3년 후부터 중도상환 가능		중도상환 없음
유동성	장점	1. 연 30회 이상 2. 2013년 기준, 발행물량 22조원 3. 10년이상 발행으로 인한 기초자산의 상환 및 손실 Historical Data 축적	단점	MBS 대비 유동성은 부족 다만, ① 연 1~2회 통합발행 (종목당 0.5~1조 규모)과 ②주택기금의 시장형성 기능 수행으로 유동성 부족 보완
금리	국고채 +10 bp		국고채 + 30∼50 bp

【향후일정】

□ 국토부는 앞으로 협약에 참가한 기관과 함께 시범사업을 비롯하여 LH 또는 민간 제안 임대주택 사업에 대해 공동으로 사업성을 검증하고 사업구조와 재원조달 구조를 확정한 이후,

ㅇ 협약 참여기관을 대상으로 금리입찰을 통해 낮은 금리를 제시한 금융기관을 투자자로 선정할 계획이다.

【투자의사 결정 절차】

사업제안 (LH·민간제안자)	⇨	사업성 검토 (대한주택보증)	⇨	사업구조 협의 (대주보↔ 기관투자자)	⇨	투자안 확정 및 경쟁입찰 (기관투자자)	⇨	기관투자자 선정

ㅇ 공공임대 리츠의 경우 하남 미사(1,401세대)와 화성 동탄(620세대)지구가 시범사업지로 선정되어 있으며,

- 이르면 올 6월 리츠를 설립하고, 7～8월 투자자선정 및 토지매매계약을 체결한 후, 11월경 착공될 예정이다.

ㅇ 민간제안 리츠는 노량진(547세대), 천안 두정(1,135세대) 주거용 오피스텔 매입임대 사업을 대상으로 시범사업을 추진하며,

- 5~6월 리츠 설립에 이어 7월에 투자자선정 및 건물 매입계약을 체결한 이 후, 투자자금을 순차적으로 투입하여 ‘15년부터 임대운영 예정이다

【기대효과】

□ (공공임대 리츠) 국토부는 직접건설과 리츠방식 병행을 통해 ‘14～’17년간 10년 임대주택 LH 착공물량을 당초 계획물량(2.6만호)의 2배 수준인 5만호까지 확대하여 서민 주거안정을 도모할 계획이다.

* 리츠 방식은 10년 임대용지와 미매각 분양용지, 수익성 있는 용지와

수익성 부족 용지의 혼합(Pooling)을 통해 임대주택 공급 확대 가능

ㅇ 또한, LH는 선택과 집중을 통해 수익성이 있는 10년 공공임대사업은 직접 건설 대신 최대한 리츠 방식을 통해 공급하여

임대주택 관련 부채를 감축함으로써,

- 취약계층을 위한 행복주택·국민임대·영구임대 주택 건설에 보다 역량을 집중할 수 있는 기반이 마련될 것으로 보인다.

□ (민간제안 임대리츠) 민간 제안사업도 활성화되어 도심지내 다양한 입지에서 젊은 층, 중산층 등을 겨냥한 다양한 유형의 임대주택이 공급될 것으로 기대된다.

□ (임대산업 육성) 또한 공적자금의 신용보강을 통해 시중자금의 임대주택사업 투자를 유도함으로써,

ㅇ 리츠산업의 성장 촉진 및 주택임대관리업의 조기 활성화 등 관련산업의 성장과 일자리 창출에도 기여할 것으로 전망된다.

* (리츠산업규모) 12조(‘14.2월) → 향후 매년 2∼3조 규모 성장 전망

	이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 국토교통부 주택기금과 윤성업 사무관(044-201-3342)에게 연락주시기 바랍니다.

붙임1		공동투자협약 참여기관 현황

구 분		참여방식	투자의향 사업
공제회	행정공제회	출·융자	공공임대, 민간제안
보험사 (16개)	삼성생명	출·융자	공공임대
	삼성화재	출·융자	공공임대, 민간제안
	동부생명	출·융자	공공임대, 민간제안
	동부화재	출·융자	공공임대, 민간제안
	농협손해보험	출·융자	공공임대
	신한생명	출·융자	공공임대, 민간제안
	한화손해보험	출·융자	공공임대, 민간제안
	우리아비바	출·융자	공공임대, 민간제안
	Met Life	융자	공공임대
	흥국생명	출·융자	공공임대, 민간제안
	흥국화재	출·융자	공공임대, 민간제안
	현대해상	출·융자	공공임대, 민간제안
	KB생명	출·융자	공공임대, 민간제안
	교보생명	출·융자	공공임대, 민간제안
	현대 life	출·융자	공공임대, 민간제안
	미래에셋생명	융자	공공임대
은행 (10개)	우리은행	출·융자	공공임대, 민간제안
	KDB산업은행	융자	공공임대, 민간제안
	신한은행	출·융자	공공임대, 민간제안
	하나은행	융자	공공임대, 민간제안
	외환은행	출·융자	공공임대, 민간제안
	기업은행	출·융자	공공임대, 민간제안
	부산은행	출·융자	공공임대, 민간제안
	대구은행	출·융자	공공임대, 민간제안
	농협중앙회	출·융자	공공임대, 민간제안
	SC제일은행	융자	공공임대, 민간제안
증권사 (9개)	교보증권	출·융자	공공임대, 민간제안
	현대증권	출·융자	공공임대, 민간제안
	삼성증권	출·융자	공공임대, 민간제안
	우리투자증권	출·융자	공공임대, 민간제안
	하이투자증권	융자	공공임대
	미래에셋증권	출·융자	공공임대, 민간제안
	신한금융투자	주선·융자	공공임대, 민간제안
	한국투자증권	출·융자	공공임대, 민간제안
	부국증권	출·융자	공공임대, 민간제안
자산 운용사	드림자산운용	출·융자	공공임대, 민간제안
	신한BNP파라바	출·융자	공공임대, 민간제안

붙임 2		리츠를 활용한 임대주택 공급 활성화 방안

1		추진배경

□ 현황

ㅇ 최근 전세가격의 지속적 상승으로 임대주택 공급 확대 및 소득계층별 다양한 품질의 임대주택 요구가 증가

ㅇ 이에 따라, 보편적 주거복지 실현을 위해 행복주택 등 연 11만호의 공공임대주택을 공급할 계획이며, 이 중 약 75%를 LH가 담당

< 임대주택 공급계획(준공기준) >

계						매입․전세
	건설 임대	국민	영구	공공임대
				공공	민간
정부11.0만호	7.0	3.8	1.0	1.2	1.0	4.0
LH 8.3 만호	4.8	3.0	0.8	1.0	-	3.5

□ 문제점

ㅇ (공공부문) 현행 LH 직접 건설방식은 LH 부채 증가가 불가피하여 안정적인 임대주택 공급이 불투명

* 부채/부채비율 : ‘12년 138조 (466%)

* LH는 국제 신용등급 하락을 우려해 ‘부채동결선언’ (‘13.11.4)

ㅇ (민간부문) 임대주택 공급 확대를 위해 민간자본을 활용해야 하나 임대주택사업의 저조한 수익률 등으로 민자 유치에 애로

☞ 민간과 공공이 공동투자한 리츠를 활용하는 새로운 모델의 임대주택 공급 추진 (2.26대책 발표)

2		추진방안

◈ 연기금·보험사·시중은행 등과 공동투자협약을 맺고, 리츠를 설립하여 민·관 협력을 통해 임대주택 공급

- (공공택지) 주택기금과 LH 중심으로 리츠를 설립하여 민자유치

- (민간제안 사업) 사업제안자가 출자하여 리츠를 설립하고, 필요시 주택기금 출자·융자 지원

가. 공공임대 리츠

◇ LH 직접건설과 리츠방식 병행을 통해 임기 중 최대 5만호(착공기준) 10년 임대주택을 공급하여 서민 주거안정과 LH 부채 감축 도모

□ 기본방향

ㅇ (주택) LH 건설 임대주택 중 사업기간이 짧고 수익성이 양호하여 민자유치가 가능한 10년 임대주택에 우선 적용

ㅇ (용지) 10년 공공임대 용지를 대상으로 하되, 자산 매각을 통한 LH 부채 조기 감축을 위해 미매각 분양용지도 함께 활용

* 사업성이 낮은 악성 분양용지와 사업성이 양호한 용지로 포트폴리오를 구성하여 토지매각을 촉진하고 전체적인 사업성도 제고

ㅇ (재원조달) 주택기금과 기관투자자(연기금, 보험사, 은행 등)가 공동투자협약을 맺고 프로젝트별로 투자여부 결정

- 개별 프로젝트별 투자방식(출자, 융자, 출자&융자*)은 주택기금과 기관투자자가 협의하여  탄력적으로 선택함으로써 조달구조 최적화 도모

* 최소 금리를 보장하면서 주주이익도 일부 공유하는 이익공유형 융자

[공공임대리츠 투자협약 구조]

ㅇ (자금구조) 리츠 출자는 주택기금․LH 등 공공부문 위주로,

융자는 주택기금 및 민간자금을 통해 조달

【공공임대 리츠 자금조달 기본구조】

	합계	출자금		기금융자 (후순위)	기관투자 (선순위융자)	임대 보증금
		기금	L H
비율(%)	100.0	12%	3%	20%	30%	35%

※ 사업지구별 사업성에 따라, 기관투자자의 공동 출자방안도 모색

□ 사업구조 및 추진절차

ㅇ (사업구조) 리츠가 사업시행자로서 LH로부터 택지를 매입하여 10년 공공임대주택을 건설․임대

ㅇ 사업 추진절차

공동투자협약	⇨	사업대상지 선정	⇨	리츠 설립 및 영업인가	⇨	택지 매매계약 및 매입확약	⇨	주택건설 및 임대운영	⇨	분양전환 및 매입확약 이행

- (공동투자협약) 공공임대리츠 투자를 위한 기관간 투자협약 체결

- (택지 매매계약 및 매입확약 체결) 적정한 사업대상지를 선정하여 리츠를 설립하고, LH와 택지 매매계약 및 매입확약* 체결

* 시세 감정가액에 기초한 매입확약 제공

- (주택건설) 리츠가 주택건설 사업계획 승인을 받아 건설 시행

- (임대운영) 임대료는 공공임대의 표준임대보증금 및 표준임대료 기준을 적용하고, 임대주택 관리는 자산관리회사인 LH가 수행

- (청산) 임대기간 종료 후 분양전환 (미분양시 LH 매입확약 이행)

□ 안정적 투자수익 확보방안

ㅇ (출자자 수익) 조성원가 이하의 택지공급*(필요시 추가 할인) 등을

통해 건설원가가 주변시세보다 최소 15% 내외 낮도록 유도

* (택지공급기준) 60㎡이하는 조성원가의 60%, 60～85㎡는 조성원가의 85%

- 주택가격이 13년간 연평균 1.5% 상승시 출자수익률이 5% 이상  달성되도록 사업구조를 표준화

【공공임대리츠의 사업 구조】

ㅇ (안정적 융자수익) 건설 즉시 시세 차익을 15% 확보할 수 있는 임대사업에 LTV 20~30% 최우선 순위로 융자하므로 안정적

- 실질적으로 무위험 채권이면서 10년 만기 국채 금리(3.6%) 이상 보장

* 민간 융자에 대한 대주보 지급보증 공급

【공공 임대주택 재원조달·채권담보 구조】

주택 가격 100%	25%	기관투자 (선순위 융자)	전체 시세 대비 75%(시세차익+주택기금 출·융자+임대보증금)의 buffer를 안고 안정적으로 수익확보
	30%	임대보증금 (2순위)
	17%	기금융자 (3순위)
	13%	주택기금 + LH 출자
	15%	시세 차익 (시세-건설원가)

□ 시범사업 추진방안

A. 하남미사 보금자리지구(A29블록, 임대용지)  1401세대

ㅇ (소요재원) 총 4,446억원 (기금․LH 출자, 민간차입 등으로 조달)

구분	총사업비	출자금		임대 보증금	기금융자 (후순위)	기관투자 (선순위융자)
		기금	L H
금액	4,446억원	533	133	1,534	907	1,339
비율(%)	100%	12%	3%	35%	20%	30%
조달금리	-	-	-	0%	3.26%*	4.1%**

* 기금 융자금리 2.7%(60㎡ 이하), 3.7%(60~85㎡)의 가중평균

** 3.6% (10년만기 국고채 금리, ‘13.1) + 0.5% (스프레드)

ㅇ (사업성) 저가*의 택지공급과 건설원가 보다 높은 주변 시세로 인하여 집값이 1.5%만 상승하여도 9.61% 출자 수익 발생

* 60㎡이하 조성원가의 60%, 60～85㎡ 조성원가의 85%의 평균

【민감도 분석 결과】

구 분	주택가격 변동률
	△0.5%	0%	1%	1.5%	2%	3%
사업손익 (억원)	370	632	1,204	1,517	1,849	2,574
출자자 수익률	3.48	5.30%	8.31%	9.61%	10.82%	13.00%

【하남미사 시범사업지구 사업성 분석】

B. 화성 동탄2 (A40블록, 분양용지)  620세대

ㅇ (소요재원) 총 2,273억원 (기금․LH 출자, 민간차입 등으로 조달)

구분	총사업비	출자금		임대 보증금	기금융자 (후순위)	민간차입 (선순위)
		기금	L H
금액	2,273억원	273	68	684	465	783
비율(%)	100%	12%	3%	30%	20%	35%
조달금리	-	-	-	0%	3.7%*	4.1%**

* 기금 융자금리 3.7%(60～85㎡)(60㎡ 이하 2.7%)

** 3.6% (10년만기 국고채 금리, ‘14.1) + 0.5% (스프레드)

ㅇ (사업성) 저가*의 택지공급과 건설원가 보다 높은 주변 시세로 인하여 집값이 1.5%만 상승되어도 7.52% 출자 수익 발생

* 조성원가의 85%로 공급

【민감도 분석 결과】

구 분	주택가격 변동률
	△0.5%	0%	1%	1.5%	2%	3%
사업손익 (억원)	74	122	388	534	688	1,025
출자자 수익률	0.02%	2.39%	6.02%	7.52%	8.87%	11.27%

【화성동탄 시범사업지구 사업성 분석】

나. 민간제안 임대주택 리츠

◈ 주택기금과 연기금 등 기관투자자 간 공동투자협약을 체결하고 母子리츠를 활용해 프로젝트별 심사 후 투자

□ 기본방향

ㅇ (주택기금의 메자닌 금융) 주택기금이 임대사업에 출자함으로써, 사업 위험을 줄이고 수익성을 개선하여 민간자금 투자 유도

ㅇ (임대주택 다양화) 공공택지 일변도의 주택공급을 벗어나 도심지 재개발 지역 등 다양한 입지내 다양한 형태의 임대주택 공급

* 재개발 임대, 역세권 주거용 오피스텔, 미분양 임대주택 리츠 등 가능

ㅇ (재원조달) 주택기금과 기관투자자가 공동투자협약을 체결하고, 민간의 사업제안을 받아 母子형 리츠 구조로 사업 추진

- 개별 프로젝트별 투자방식(출자, 융자, 출자&융자*)은 주택기금과 기관투자자가 협의하여  탄력적으로 선택함으로써 조달구조 최적화 도모

【협약 및 리츠를 활용한 임대주택 공급구조】

□ 사업 추진절차

협약 체결	⇨	제안사업 평가․선정	⇨	금융주간사 선정	⇨	母子리츠 설립	⇨	추가사업 발굴 및 子리츠 설립

ㅇ (협약체결) 주택기금과 기관투자자가 임대주택 사업 제안에 대해 심사를 거쳐 투자(blind fund-capital call)하기로 공동투자협약 체결

【공동투자협약 주요내용 (예시)】

① 협약 구속력 : 개별사업에 대한 투자참가 의무가 없는 양해각서(MOU) 수준의 협약이며, 협약당사자에게 사업제안 검토의 우선권 부여

② 투자조건 : 사업제안자가 보통주(子리츠), 주택기금과 기관투자자가 우선주로 투자하되, 기관투자자에게 필요시 선순위 보장

③ 투자대상 : 주택가격 상승하지 않아도 equity IRR이 일정수준 (예)5.5%) 이상을 달성할 수 있는 프로젝트를 선별

④ 투자방식 : 주택기금과 투자자는 투자 방식(출자, 융자, 출자&융자)에 대해 사전에 확정하지 않고 프로젝트별로 협의하여 탄력적으로 결정

ㅇ (민간제안사업 평가) 협약에서 정한 목표수익률과 위험성을 충족하는 사업 제안에 대해 협약참여자의 심사를 통해 투자여부 결정

ㅇ (母子리츠 설립) 협약참여자가 투자하기로 결정한 사업을 기초로 母리츠와 子리츠를 설립하고 사업제안자가 AMC를 수행

- 母리츠는 주택기금이 단독으로 구성하고, 다른 협약 참여자는 子리츠에 직접 출자 또는 대출 실행

※ 주택기금은 子리츠에 상환우선주로 참가하나 기관투자자보다 후순위로서 중순위가 되는 구조 ☞ 협약 당사자와 민간 보통주를 연결하는 메자닌 기능

【개별 프로젝트(子리츠)별 자금조달구조】

사업비 100%	50%	기관 투자자·주택기금 융자	1순위	주택기금과 제안자가 30% buffer를 제공하고, 사업에 따라 시세보다 저렴하게 매입하여 추가 buffer 확보
	20%	기관 투자자 선순위 출자	2순위
	10%	母리츠(주택기금) 우선주	3순위
	20%	제안자 보통주	4순위

ㅇ (추가사업 발굴) 母리츠를 운용 중인 AMC가 제안한 사업은 심사를 거쳐 子리츠를 설립한 후 母리츠에 편입시키고,

- 새로운 AMC가 제안하는 사업은 제안된 사업의 규모․수를 감안하여 새로운 母리츠를 구성하거나 기존 母리츠에 편입

안정적 투자수익 확보방안

ㅇ (투자대상) 임대수익으로 투자기간 중 배당이 가능하고, 집값이 상승하지 않아도 요구수익률을 달성할 수 있는 사업 선별

* 요구수익률(예시) : 기관투자자 5∼6%, 주택기금 4% 내외

- 참가적 우선주로 발행하여 추가 수익이 발생하는 경우 이익의 일부를 우선주가 가져가는 구조도 검토

ㅇ (도덕적해이 방지) 참여자의 리스크를 줄이기 위해 사업성에

반비례하여 사업제안자의 보통주 참여 요구

【사업 리스크에 따른 프로젝트(子리츠)별 자금조달구조】

사업 리스크 大		사업성 양호
융자		융자
협약당사자 우선주		협약당사자 우선주
사업제안자 보통주
	⇨
		사업제안자 보통주

시범사업 추진방안             (* 사업성 모의 분석)

A 노량진 오피스텔/도생(547세대) : 학생, 직장인

ㅇ (사업구조) 동작구 노량진 일원(지하철 연결), 547세대를 시행사가 개발한 후 리츠가 매입하여 임대로 제공

- 리츠는 시행사와 시세의 78% 수준으로 선매입 계약을 체결하고, 시행사의 대주주는 리츠에 보통주(사업비의 20%)로 참여

ㅇ (자금조달) 총사업비 1,086억원을 투자협약 및 민간출자로 조달

【자금조달구조】

구분	합계	자본금			금융기관 (선순위)
		기관 우선주	母리츠 우선주	민간 보통주
금액(억원)	1,086	200	120	225	541
비율(%)	100	18	11	21	50
조건(%)	-	5.6 (예시)	4.0 (예시)	-	-

※ 우선주(기관, 母리츠) 요구수익률 평균 5.0%

ㅇ (사업성) 집값이 오르지 않아도 보통주 IRR 11.01% 달성 가능

【민감도 분석 결과(10년 운영)】

주택가격 변동율(연)	△3%	△2%	△1%	0%	1%	2%	3%
우선주 IRR	기관 5.6%, 주택기금(母리츠) 4.0% (예시)
보통주 IRR	2.58%	6.41%	8.94%	11.01%	12.90%	14.67%	16.34%

B 천안시 오피스텔/도생(1,135세대) : 산업근로자, 학생

ㅇ (사업구조) 천안시 두정동 일원, 1,135세대를 시행사가 개발한 후 리츠가 매입하여 임대로 제공

- 리츠는 시행사와 시세의 85% 수준으로 선매입 계약을 체결하고, 시행사/건설사 등이 리츠에 보통주(사업비의 20%)로 참여

ㅇ (자금조달) 총사업비 1,149억원을 투자협약, 민간출자로 조달

【자금조달구조】

구분	합계	자본금			금융기관 (선순위)
		기관 우선주	母리츠 우선주	민간 보통주
금액(억원)	1,149	200	144	230	575
비율(%)	100	17	13	20	50
조건(%)	-	5.6 (예시)	4.2 (예시)	-	-

※ 우선주(기관, 母리츠) 요구수익률 평균 5.0%

ㅇ (사업성) 집값이 오르지 않아도 보통주 IRR 7.82% 달성 가능

【민감도 분석 결과】

주택가격 변동율(연)	△3%	△2%	△1%	0%	1%	2%	3%
우선주 IRR	기관 5.6%, 주택기금(母리츠) 4.2% (예시)
보통주 IRR	-5.53%	1.00%	5.19%	7.82%	10.02%	12.02	13.87%

붙임3		임대주택 리츠 시범사업 추진일정

1. 공공임대 리츠

□ 하남미사 A29 블록

구분	´14년 3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월	´15년 1월	2월	～	´15년 5월	～	´17년 5월
투자협약
주간사 공모
사업계획 승인	LH가 설계 및 사업추진 준비 사업계획 승인 (국토부→리츠)
리츠설립 및 인가
토지매매 계약
착공
입주자 모집
준공

* 신속한 사업추진을 위해 제도개선과 사업승인, 리츠설립 등을 병행하여 추진

□ 화성동탄2 A40 블록

구분	´14년 3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월	´15년 1월	2월	～	´17년 2월	～	´17년 5월
투자협약
주간사 공모
사업계획 승인	LH가 설계 및 사업추진 준비 사업계획 승인 (국토부→리츠)
리츠설립 및 인가
토지매매 계약
착공
입주자 모집
준공

2. 민간제안 임대리츠

□ 노량진 시범사업

구분	´14.3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월	´15.8월
투자협약
주간사 공모
리츠설립 및 인가
선매입 계약
준공 및 입주자 모집
제도개선	출자근거, 임대주택 리츠 규제완화 등

* 해당 건축물은 시행사에 의해 기 착공되어 공사중(공정률 15%)

□ 천안 시범사업

구분	´14.3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월	´15.9월
투자협약
주간사 공모
리츠설립 및 인가
선매입 계약
준공 및 입주자 모집
제도개선	출자근거, 임대주택 리츠 규제완화 등

* 해당 건축물은 시행사에 의해 기 착공되어 공사중(공정률 10%)